หนึ่งในคำถามยอดฮิตของเจ้าของหอพักและห้องเช่าคือ "เราคิดค่าปรับผู้เช่าที่จ่ายช้าได้ไหม?" และถ้าได้ "คิดเท่าไรถึงจะถูกกฎหมาย?" รวมถึงคำถามที่มักถูกมองข้าม: "ค่าปรับที่ได้รับต้องเสียภาษีด้วยไหม?"
บทความนี้รวบรวมคำตอบจากกฎหมาย สคบ. 2568, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และหนังสือกรมสรรพากร เพื่อให้เจ้าของหอพักทุกคนมีข้อมูลที่ถูกต้องก่อนตัดสินใจ
คำถามที่ 1
เจ้าของหอพักคิดค่าปรับรายวันได้ไหม?
ได้ครับ แต่มีเงื่อนไขสำคัญ 2 ข้อที่ต้องทำให้ครบ:
ต้องระบุในสัญญาเช่า
ต้องเขียนชัดเจนว่า "ผิดนัดชำระค่าเช่า จะถูกปรับวันละ ___ บาท" ถ้าไม่มีในสัญญา เรียกเก็บไม่ได้เลย
ต้องไม่เกินเพดานกฎหมาย
ค่าปรับต้องอยู่ในขอบเขตที่กฎหมายอนุญาต ไม่ใช่ตั้งเองได้เสรี
หมายเหตุ: ค่าปรับนี้เป็น "เบี้ยปรับทางแพ่ง" ตาม ป.พ.พ. ไม่ใช่ดอกเบี้ย และไม่มีโทษทางอาญา — ถ้าผู้เช่าไม่จ่าย ต้องฟ้องศาลเท่านั้น
คำถามที่ 2
ค่าปรับสูงสุดเท่าไร? กฎหมายกำหนดไว้ยังไง?
กฎหมายที่เกี่ยวข้องมี 2 ระดับ ขึ้นอยู่กับประเภทที่พักอาศัย:
| ประเภท | กฎหมายที่ใช้ | เพดานค่าปรับ |
|---|---|---|
| หอพัก 3+ ห้อง (ภายใต้ สคบ. 2568) | ประกาศ สคบ. ว่าด้วยสัญญาเช่าที่พักอาศัย 2568 | ไม่เกิน 1,000 บาท หรือ 10% ของค่าเช่า/เดือน แล้วแต่อย่างใดต่ำกว่า |
| ห้องเช่าทั่วไป (ไม่ครอบคลุมโดย สคบ.) | ป.พ.พ. มาตรา 383 | ไม่มีเพดานตายตัว แต่ศาลลดได้ถ้าเห็นว่าสูงเกินไป |
ตัวอย่างจริง: ห้องค่าเช่า 5,000 บาท/เดือน
10% ของค่าเช่า
500 บ.
ต่อเดือน
เพดาน สคบ.
1,000 บ.
ต่อเดือน
สรุป: ห้องนี้คิดค่าปรับได้สูงสุด 500 บาท/เดือน (เพราะ 10% = 500 บ. ต่ำกว่าเพดาน 1,000 บ.) หรือคิดเป็นรายวัน ≈ 16–17 บาท/วัน
แนะนำ: เขียนในสัญญาเป็น "ค่าปรับ 1% ของค่าเช่า ต่อวัน แต่รวมทั้งเดือนไม่เกิน 10% ของค่าเช่า" — ชัดเจน ถูกกฎหมาย และเรียกเก็บได้จริง
คำถามที่ 3
ค่าปรับนับเป็นรายได้ภาษีไหม? ต้องยื่นไหม?
ต้องเสียภาษีครับ!
กรมสรรพากรจัดค่าปรับ/เบี้ยปรับที่ได้รับจากสัญญาเช่าเป็น เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) ต้องนำรวมยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี
| รายได้ | มาตรา | หัก ณ ที่จ่าย | ยื่นภาษีปลายปี |
|---|---|---|---|
| ค่าเช่าห้อง | 40(5) | ต้องหัก 5% | ✅ ต้องยื่น |
| ค่าปรับ / เบี้ยปรับ | 40(8) | ไม่ต้องหัก | ✅ ต้องยื่น |
| เงินมัดจำ (คืนครบ) | — | ไม่ใช่รายได้ | ❌ ไม่ต้องยื่น |
| เงินมัดจำ (หักค่าเสียหาย) | 40(8) | ไม่ต้องหัก | ✅ ต้องยื่น |
อ้างอิง: หนังสือกรมสรรพากร เลขที่ กค 0706/6013 ลงวันที่ 19 มิถุนายน 2550 — ระบุว่าเงินชดเชย/ค่าปรับจากสัญญาเช่าเป็นเงินได้มาตรา 40(8) และ ไม่อยู่ในบังคับต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย
คำถามที่ 4
ถ้าผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าปรับ ทำอะไรได้บ้าง?
ค่าปรับเป็นสิทธิ์ทางแพ่ง ถ้าผู้เช่าไม่ยอมจ่าย ทางเลือกมีดังนี้:
เจรจาก่อน
แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร (LINE/จดหมาย) ว่าค้างค่าปรับเท่าไร อ้างข้อสัญญา — มักได้ผลโดยไม่ต้องฟ้อง
หักจากเงินมัดจำ
เมื่อผู้เช่าออก สามารถหักค่าปรับค้างชำระออกจากเงินมัดจำได้ ถ้าระบุไว้ในสัญญา
ฟ้องศาลแพ่ง
ฟ้องศาลแขวงหรือศาลจังหวัด นำสัญญาเช่าเป็นหลักฐาน แต่ระวัง: ศาลมีอำนาจลดค่าปรับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383
ข้อควรระวัง: ถ้าคิดค่าปรับเกินเพดาน สคบ. (สำหรับหอพัก 3+ ห้อง) ผู้เช่าสามารถร้องเรียน สคบ. ย้อนกลับได้ และอาจเป็นฝ่ายแพ้คดีแทน
คำถามที่ 5
ควรคิดค่าปรับไหม? ข้อดี-ข้อเสีย
ข้อดี
- •ผู้เช่าจ่ายตรงเวลามากขึ้น
- •มีเครื่องมือต่อรองก่อนฟ้องศาล
- •ชดเชยต้นทุนการตามหนี้บางส่วน
- •สร้างวินัยการจ่ายเงินในหอพัก
ข้อเสีย
- •ความสัมพันธ์กับผู้เช่าเสียได้
- •ถ้าคิดเกินเพดาน สคบ. อาจโดนร้องเรียน
- •ต้องบันทึกบัญชีและยื่นภาษีเพิ่ม
- •ถ้าผู้เช่าไม่จ่าย ต้องฟ้องศาล ยุ่งยาก
คำแนะนำจาก Flowly
สำหรับหอพักขนาดเล็ก (ไม่เกิน 10 ห้อง) แนะนำให้ ระบุค่าปรับในสัญญาไว้เป็น "ตัวยับยั้ง" แต่ในทางปฏิบัติใช้การแจ้งเตือนอัตโนมัติก่อน เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ลืม ไม่ได้ตั้งใจค้าง — ระบบแจ้งเตือนที่ดีช่วยลดปัญหาได้มากกว่าค่าปรับ
สรุปสั้น: ค่าปรับหอพัก ฉบับเจ้าของหอ
ติดตามค่าปรับ ค่าเช่า และค่าน้ำค่าไฟ
ด้วย Flowly ระบบจัดการหอพัก
บันทึกค่าปรับ ออกใบเสร็จ และแจ้งเตือนผู้เช่าอัตโนมัติ ข้อมูลเก็บบน Google Drive ของคุณเอง ซื้อขาดครั้งเดียว ไม่จ่ายรายเดือน