กฎหมายใหม่ 2568: ห้ามเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟเกินจริง
เจ้าของหอพักต้องรู้ก่อนโดนร้องเรียน
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 บังคับใช้แล้วตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ครอบคลุมหอพัก อพาร์ตเมนต์ และห้องเช่าทุกประเภท เจ้าของหอพักที่ยังเก็บค่าไฟ 7-8 บาท/หน่วยอยู่ มีความเสี่ยงถูกร้องเรียน สคบ. ได้ทันที
สำคัญมาก: บังคับใช้แล้ว
ประกาศนี้บังคับใช้ตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 เจ้าของหอพักที่ยังไม่ปรับสัญญา มีความเสี่ยงถูกผู้เช่าร้องเรียน สคบ. และต้องคืนเงินส่วนต่างที่เก็บเกินมาทั้งหมด
1. ประกาศ สคบ. 2568 คืออะไร?
ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568เป็นกฎหมายที่ออกโดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ภายใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568
กฎหมายนี้ครอบคลุม ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ทุกประเภท ได้แก่ หอพัก อพาร์ตเมนต์ แมนชั่น ห้องเช่า และคอนโดมิเนียมที่ให้เช่า โดยมีเป้าหมายหลักคือ ป้องกันการเอาเปรียบผู้บริโภคในเรื่องค่าน้ำ-ค่าไฟ และเงื่อนไขสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
ทำไมถึงออกกฎหมายนี้?
ที่ผ่านมาเจ้าของหอพักหลายรายเก็บค่าไฟ 7-8 บาท/หน่วย ทั้งที่ต้นทุนจริงอยู่ที่ประมาณ 4-4.88 บาท ส่วนต่างนี้กลายเป็น "รายได้ซ่อนเร้น" ที่ผู้เช่าต้องแบกรับโดยไม่รู้ตัว สคบ. จึงออกกฎหมายนี้เพื่อสร้างความโปร่งใสและความเป็นธรรม
2. กฎสำคัญที่เจ้าของหอพักต้องรู้
ประกาศ สคบ. 2568 กำหนดข้อบังคับหลักที่เจ้าของหอพักทุกรายต้องปฏิบัติตาม ดังนี้:
ค่าไฟ: ห้ามเกิน 4.88 บาท/หน่วย
ต้องคิดตามอัตราจริงที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ ห้ามบวกกำไรส่วนต่างเพิ่มเติม เพดานสูงสุดคือ 4.88 บาท/หน่วย
ค่าน้ำ: ห้ามเกินอัตราประปา
ต้องคิดตามอัตราจริงที่การประปาเรียกเก็บ ห้ามบวกกำไรส่วนต่าง ต้องระบุสูตรในสัญญา
สัญญา: ต้องระบุสูตรคำนวณ
สัญญาเช่าต้องระบุสูตรคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟอย่างชัดเจน สัญญาที่ขัดกฎหมายถือว่าไม่มีผล
เงินประกัน: ห้ามเกิน 3 เดือน
ห้ามเรียกเก็บเงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเกิน 3 เดือน และต้องคืนภายใน 7 วันหลังออก
3. สูตรคำนวณค่าไฟที่ถูกต้องตาม สคบ.
สคบ. กำหนด "สูตรคำนวณมาตรฐาน" ที่เจ้าของหอพักต้องใช้ และต้องระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน:
สูตรคำนวณมาตรฐาน สคบ.
ค่าไฟผู้เช่า = หน่วยที่ใช้จริง × ค่าเฉลี่ยต่อหน่วย
ค่าเฉลี่ยต่อหน่วย = ยอดรวมบิลหลัก ÷ จำนวนหน่วยรวมทั้งหมด
(ต้องไม่เกิน 4.88 บาท/หน่วย)
วิธีคำนวณทีละขั้น
ดูบิลค่าไฟหลักของหอพัก
ดูจากบิลที่การไฟฟ้าส่งมาให้หอพัก ซึ่งรวมค่าไฟ + ค่า Ft + ภาษีมูลค่าเพิ่ม + ค่าบริการรายเดือนทั้งหมด
นับหน่วยรวมทั้งหมด
รวมหน่วยที่ใช้ทั้งหมดในหอพัก (ทุกห้องรวมกัน) จากมิเตอร์หลักในบิลการไฟฟ้า
คำนวณค่าเฉลี่ยต่อหน่วย
นำยอดรวมบิล ÷ จำนวนหน่วยรวม = ค่าเฉลี่ยต่อหน่วย (ต้องไม่เกิน 4.88 บาท)
คิดค่าไฟแต่ละห้อง
นำค่าเฉลี่ยต่อหน่วย × หน่วยที่ผู้เช่าแต่ละห้องใช้จริง = ค่าไฟที่เรียกเก็บได้
ตัวอย่างการคำนวณที่ถูกต้อง
📄 บิลค่าไฟหลักของหอพัก: 15,000 บาท (รวม Ft + VAT + ค่าบริการ)
⚡ จำนวนหน่วยรวมทั้งหมด: 3,500 หน่วย
🧮 ค่าเฉลี่ยต่อหน่วย: 15,000 ÷ 3,500 = 4.28 บาท/หน่วย ✅ (ไม่เกิน 4.88)
🏠 ห้อง 201 ใช้ไฟ 120 หน่วย: 120 × 4.28 = 513.60 บาท
🏠 ห้อง 202 ใช้ไฟ 80 หน่วย: 80 × 4.28 = 342.40 บาท
ห้ามทำแบบนี้
❌ เก็บค่าไฟ 7 บาท/หน่วย ทั้งที่ต้นทุนจริงแค่ 4.28 บาท
❌ บวกค่า "ค่าบริการไฟฟ้า" หรือ "ค่าดูแลมิเตอร์" เพิ่มเติมจากอัตราที่คำนวณแล้ว
❌ ใช้อัตราคงที่ที่ไม่ได้คำนวณจากบิลจริง
4. สูตรคำนวณค่าน้ำที่ถูกต้อง
หลักการเดียวกับค่าไฟ คือต้องคำนวณจากบิลจริงของการประปา ห้ามบวกกำไรส่วนต่าง:
สูตรคำนวณค่าน้ำมาตรฐาน
ค่าน้ำผู้เช่า = หน่วยที่ใช้จริง × (ยอดรวมบิลน้ำ ÷ หน่วยรวมทั้งหมด)
ตัวอย่างการคำนวณค่าน้ำ
📄 บิลค่าน้ำหลักของหอพัก: 3,200 บาท
💧 จำนวนหน่วยรวม: 400 หน่วย (ลบ.ม.)
🧮 ค่าเฉลี่ยต่อหน่วย: 3,200 ÷ 400 = 8.00 บาท/หน่วย
🏠 ห้อง 201 ใช้น้ำ 5 หน่วย: 5 × 8.00 = 40 บาท
5. สิ่งที่ต้องระบุในสัญญาเช่า
สัญญาเช่าที่ถูกต้องตามประกาศ สคบ. 2568 ต้องมีข้อความต่อไปนี้อย่างชัดเจน:
| รายการ | สิ่งที่ต้องระบุ | ตัวอย่าง |
|---|---|---|
| ค่าไฟ | สูตรคำนวณและอัตราสูงสุด | คิดตามบิลจริง ไม่เกิน 4.88 บาท/หน่วย |
| ค่าน้ำ | สูตรคำนวณและอัตราสูงสุด | คิดตามบิลจริงของการประปา |
| ค่าเช่า | จำนวนเงินและวันครบกำหนด | 5,000 บาท/เดือน ชำระภายในวันที่ 5 |
| เงินประกัน | จำนวนและเงื่อนไขคืน | ไม่เกิน 2 เดือน คืนภายใน 7 วันหลังออก |
| ค่าปรับ | อัตราและเงื่อนไข | ห้ามเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด |
สัญญาที่ขัดกฎหมาย = ไม่มีผล
แม้ผู้เช่าจะเซ็นสัญญายินยอมแล้ว ถ้าสัญญาระบุค่าไฟเกิน 4.88 บาท ข้อนั้นถือว่าไม่มีผลทางกฎหมาย ผู้เช่าสามารถร้องเรียนขอคืนเงินส่วนต่างได้ทุกเมื่อ
6. กฎอื่นๆ ที่ต้องปฏิบัติตาม
เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
- ห้ามเรียกเก็บเงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันเกิน 3 เดือน
- ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังผู้เช่าออก (ถ้าไม่มีความเสียหาย)
- ถ้าหักค่าเสียหาย ต้องแจ้งรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษร
ค่าปรับและค่าบริการ
- ห้ามเรียกเก็บค่าปรับเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด
- ค่าบริการเพิ่มเติม (เช่น ค่าขยะ, ค่าส่วนกลาง) ต้องระบุในสัญญาชัดเจน
- ห้ามเพิ่มค่าบริการโดยไม่แจ้งล่วงหน้า
การแจ้งขึ้นค่าเช่า
- ต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนขึ้นค่าเช่า
- ต้องระบุเหตุผลและจำนวนที่ขึ้นอย่างชัดเจน
7. Checklist สิ่งที่เจ้าของหอพักต้องทำทันที
ถ้าคุณยังไม่ได้ปรับปรุงตามกฎหมายใหม่ ให้ทำตาม checklist นี้โดยเร็วที่สุด:
ตรวจสอบอัตราค่าไฟที่เก็บอยู่ตอนนี้ ถ้าเกิน 4.88 บาท ต้องปรับทันที
คำนวณค่าเฉลี่ยต่อหน่วยจากบิลจริงของการไฟฟ้า
แก้ไขสัญญาเช่าให้ระบุสูตรคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟตามมาตรฐาน สคบ.
ตรวจสอบเงินประกันที่เก็บไว้ ต้องไม่เกิน 3 เดือนรวมค่าเช่าล่วงหน้า
จัดทำเอกสารแสดงการคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟให้ผู้เช่าทุกเดือน
ดาวน์โหลดรูปแบบสัญญามาตรฐานจากเว็บไซต์ สคบ. (www.ocpb.go.th)
แจ้งผู้เช่าปัจจุบันเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าน้ำ-ค่าไฟ
💡 Flowly Dorm ช่วยคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟได้อัตโนมัติ
แค่จดมิเตอร์แล้ววางตัวเลขใน Flowly ระบบจะคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟตามสูตร สคบ. ให้อัตโนมัติ แล้วส่งบิลผ่าน LINE ให้ผู้เช่าทันที ไม่ต้องคำนวณเองให้ผิดพลาด
ทัก LINE @flowly ดูระบบฟรี8. คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q: ประกาศ สคบ. 2568 บังคับใช้เมื่อไหร่?
A: บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นต้นไป ครอบคลุมอพาร์ตเมนต์ หอพัก และห้องเช่าทุกประเภทที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย
Q: เก็บค่าไฟได้สูงสุดเท่าไหร่?
A: ห้ามเก็บค่าไฟเกิน 4.88 บาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นอัตราเฉลี่ยสูงสุดที่การไฟฟ้ากำหนด ห้ามบวกกำไรส่วนต่างเพิ่มเติม
Q: ถ้าสัญญาเช่าเดิมระบุค่าไฟ 7-8 บาท ต้องแก้ไขไหม?
A: ต้องแก้ไขทันที เพราะสัญญาที่ขัดกับประกาศ สคบ. ถือว่าไม่มีผลทางกฎหมาย แม้ผู้เช่าจะเซ็นยินยอมแล้วก็ตาม แนะนำให้ทำสัญญาใหม่ตามรูปแบบที่ สคบ. กำหนด
Q: ถ้าผู้เช่าร้องเรียน สคบ. จะเกิดอะไรขึ้น?
A: สคบ. มีอำนาจสั่งให้คืนเงินส่วนต่างที่เก็บเกินมา และอาจมีโทษตาม พ.ร.บ. คุ้มครองผู้บริโภค ผู้เช่าสามารถร้องเรียนได้ที่สายด่วน 1166 หรือแอป OCPB Connect
Q: หอพักขนาดเล็ก 5-10 ห้อง ต้องปฏิบัติตามด้วยไหม?
A: ใช่ กฎหมายนี้ครอบคลุมธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยทุกขนาด ไม่มีข้อยกเว้นสำหรับหอพักขนาดเล็ก
สรุป
ประกาศ สคบ. 2568 เป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญสำหรับธุรกิจหอพักในไทย เจ้าของหอพักที่ปรับตัวได้เร็ว ไม่เพียงแต่จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมาย แต่ยังสร้างความไว้วางใจกับผู้เช่าได้มากขึ้นด้วย
สิ่งสำคัญที่สุดคือ ปรับสัญญาเช่าและอัตราค่าน้ำ-ค่าไฟให้ถูกต้องโดยเร็วที่สุดและจัดทำเอกสารการคำนวณให้โปร่งใส เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต
อยากให้ระบบคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟให้อัตโนมัติ?
Flowly Dorm ช่วยให้คุณจดมิเตอร์ → วางตัวเลข → ระบบคำนวณตามสูตร สคบ. → ส่งบิล LINE อัตโนมัติ ไม่ต้องคำนวณเอง ไม่ต้องกลัวผิดกฎหมาย
ทัก LINE @flowly นัดดูระบบฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย • ทดลองใช้ฟรี • ตอบทุกวัน