1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด.90/91)

รายได้จากค่าเช่าหอพักจัดเป็น เงินได้ประเภทที่ 5 (เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน) ตามประมวลรัษฎากร ต้องนำไปรวมคำนวณในแบบ ภ.ง.ด.90 และยื่นภายใน 31 มีนาคม ของทุกปี

การหักค่าใช้จ่าย

แบบเหมา 30%: หักได้ 30% ของรายได้ค่าเช่าทันที ไม่ต้องมีหลักฐาน

แบบตามจริง: หักค่าซ่อมแซม ค่าเสื่อมราคา ดอกเบี้ยกู้ยืม ค่าจ้างพนักงาน ฯลฯ ต้องมีใบเสร็จ

เงินได้สุทธิ (บาท)	อัตราภาษี
0 – 150,000	ยกเว้น
150,001 – 300,000	5%
300,001 – 500,000	10%
500,001 – 750,000	15%
750,001 – 1,000,000	20%
1,000,001 – 2,000,000	25%
2,000,001 – 5,000,000	30%
5,000,001 ขึ้นไป	35%

2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม คำนวณจาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ ของกรมธนารักษ์ ยื่นชำระที่สำนักงานเขต/เทศบาล ภายในเดือนเมษายน ของทุกปี

อัตราภาษีที่ดินสำหรับหอพัก (ปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย)

มูลค่าทรัพย์สิน	อัตราภาษี
ไม่เกิน 50 ล้านบาท	0.02%
50 – 75 ล้านบาท	0.03%
75 – 100 ล้านบาท	0.05%
เกิน 100 ล้านบาท	0.10%

* คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน + ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง (หักค่าเสื่อมราคา)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ.40)

ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จด VAT ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% ของรายได้ (ภาษีหลัก 3% + ภาษีท้องถิ่น 0.3%) ยื่นแบบ ภ.ธ.40 ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป

ข้อควรระวัง: หอพักที่อาจเข้าข่าย "โรงแรม"

หากหอพักให้บริการครบวงจร เช่น มีแม่บ้าน ซักผ้า อาหาร หรือรับรายวัน อาจเข้าข่ายเป็น "โรงแรม" ตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งต้องขอใบอนุญาตและมีการจัดเก็บภาษีต่างออกไป

4. ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

โดยทั่วไป การให้เช่าห้องพักเพื่ออยู่อาศัย ได้รับยกเว้น VATอย่างไรก็ตาม มีกรณีที่ต้องจด VAT ดังนี้

รายได้เกิน 1.8 ล้านบาท/ปี

หากรายได้รวมจากการให้เช่าหอพักเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องจดทะเบียน VAT และเสีย 7% ยื่นแบบ ภ.พ.30 ทุกเดือน

ให้เช่ารายวัน

หอพักที่ให้เช่ารายวันอาจเข้าข่ายต้องเสีย VAT เพราะถือเป็นการให้บริการ ไม่ใช่การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

รายได้จากบริการเสริม

รายได้จากการขายสินค้าหรือบริการอื่น เช่น ขายบัตรคีย์การ์ด เครื่องดื่ม บริการอินเทอร์เน็ต ที่รวมแล้วเกิน 1.8 ล้านบาท/ปี

5. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

หากเจ้าของหอพักมีการจ้างพนักงาน เช่น ผู้ดูแลหอ แม่บ้าน หรือ รปภ. มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย และนำส่งกรมสรรพากร

ประเภทการจ้าง	แบบที่ยื่น	กำหนดยื่น
พนักงานประจำ (เงินเดือน)	ภ.ง.ด.1	ทุกเดือน ภายในวันที่ 7
ผู้รับจ้างเป็นครั้งคราว	ภ.ง.ด.3	ทุกเดือน ภายในวันที่ 7
นิติบุคคลรับจ้าง	ภ.ง.ด.53	ทุกเดือน ภายในวันที่ 7

ประกันสังคม: หากมีลูกจ้างประจำ ต้องส่งเงินสมทบประกันสังคม 5% ของค่าจ้าง (สูงสุด 750 บาท/เดือน) ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป

6. ภาษีป้าย

ป้ายชื่อหอพัก ป้ายโฆษณา หรือป้ายแสดงชื่อกิจการที่มองเห็นจากที่สาธารณะ ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีป้ายต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ภายในเดือนมีนาคม ของทุกปี

ประเภทป้าย	อัตราภาษี
อักษรไทยล้วน	3 บาท/500 ตร.ซม.
อักษรไทยปนต่างประเทศ	20 บาท/500 ตร.ซม.
อักษรต่างประเทศล้วน หรือมีรูปภาพ	40 บาท/500 ตร.ซม.

7. อากรแสตมป์สัญญาเช่า

สัญญาเช่าห้องพักทุกฉบับต้องติดอากรแสตมป์ ในอัตรา 1 บาท ต่อมูลค่าสัญญาเช่า 1,000 บาท(หรือเศษของ 1,000 บาท) คำนวณจากค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา ต้องดำเนินการ ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ลงนาม

ตัวอย่างการคำนวณ

ค่าเช่า 5,000 บาท/เดือน สัญญา 1 ปี (12 เดือน)

ค่าเช่ารวม = 5,000 × 12 = 60,000 บาท

อากรแสตมป์ = 60,000 ÷ 1,000 = 60 บาท

8. ตารางสรุปภาษีทั้งหมดสำหรับเจ้าของหอพัก

ประเภทภาษี	อัตรา	แบบที่ยื่น	กำหนดยื่น
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	5–35% (ก้าวหน้า)	ภ.ง.ด.90	31 มี.ค. ทุกปี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	0.02–0.10%	ยื่นที่เขต/เทศบาล	เม.ย. ทุกปี
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3% ของรายได้	ภ.ธ.40	วันที่ 15 เดือนถัดไป
VAT (ถ้ารายได้เกิน 1.8 ล้าน)	7%	ภ.พ.30	วันที่ 15 เดือนถัดไป
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ถ้ามีพนักงาน)	ตามอัตราที่กำหนด	ภ.ง.ด.1/3	วันที่ 7 เดือนถัดไป
ภาษีป้าย	3–40 บาท/500 ตร.ซม.	แบบภาษีป้าย	มี.ค. ทุกปี
อากรแสตมป์	1 บาท/1,000 บาท	ติดอากรแสตมป์	ภายใน 15 วัน หลังทำสัญญา

9. ข้อผิดพลาดที่เจ้าของหอพักมักทำ

ไม่ยื่นภาษีเลย หรือยื่นไม่ครบ

หลายคนคิดว่ารายได้น้อยไม่ต้องยื่น แต่จริงๆ แล้วต้องยื่นทุกปีแม้จะไม่มีภาษีต้องจ่าย การไม่ยื่นมีโทษปรับ 2,000 บาท และเบี้ยปรับ 1.5% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างชำระ

ไม่เก็บหลักฐานค่าใช้จ่าย

ค่าซ่อมแซม ค่าสี ค่าน้ำ ค่าไฟส่วนกลาง ค่าจ้างช่าง ทุกอย่างควรขอใบเสร็จเก็บไว้ เพื่อใช้หักค่าใช้จ่ายตามจริงแทนการหักเหมา 30%

ไม่จด VAT เมื่อรายได้เกินเกณฑ์

หากรายได้รวมเกิน 1.8 ล้านบาท/ปี ต้องจดทะเบียน VAT ภายใน 30 วัน หากไม่จดจะมีโทษปรับและต้องเสียภาษีย้อนหลัง

ไม่ติดอากรแสตมป์สัญญาเช่า

สัญญาเช่าที่ไม่ติดอากรแสตมป์ถือว่าไม่สมบูรณ์ทางกฎหมาย อาจใช้เป็นหลักฐานในศาลไม่ได้ และมีโทษปรับ 5 เท่าของอากรที่ต้องชำระ

ไม่แยกบัญชีรายได้-รายจ่ายหอพัก

การปะปนรายได้หอพักกับรายได้ส่วนตัวทำให้คำนวณภาษีผิดพลาดและยากต่อการตรวจสอบ ควรเปิดบัญชีธนาคารแยกสำหรับธุรกิจหอพักโดยเฉพาะ

10. วิธีวางแผนภาษีอย่างถูกต้องสำหรับเจ้าของหอพัก

ทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายทุกเดือน

บันทึกค่าเช่าที่ได้รับ ค่าซ่อมแซม ค่าจ้าง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทุกรายการ พร้อมเก็บใบเสร็จ

เปรียบเทียบการหักค่าใช้จ่ายทั้งสองแบบ

คำนวณว่าการหักเหมา 30% หรือหักตามจริงแบบไหนประหยัดภาษีได้มากกว่า

ใช้สิทธิลดหย่อนส่วนตัวให้ครบ

ลดหย่อนค่าใช้จ่ายส่วนตัว เช่น ประกันชีวิต กองทุน RMF/SSF ดอกเบี้ยบ้าน บริจาค ฯลฯ

ยื่นภาษีล่วงหน้าผ่าน e-Filing

ยื่นผ่านเว็บไซต์กรมสรรพากร efiling.rd.go.th ได้ตั้งแต่ ม.ค. – มี.ค. ของทุกปี สะดวกและไม่ต้องเดินทาง

ปรึกษานักบัญชีหรือสรรพากร

สำหรับหอพักที่มีรายได้สูงหรือมีพนักงาน ควรจ้างนักบัญชีหรือปรึกษาสรรพากรเพื่อวางแผนภาษีให้ถูกต้อง

คำถามที่พบบ่อยเรื่องภาษีหอพัก

หอพัก 10 ห้อง รายได้ 50,000 บาท/เดือน ต้องเสียภาษีเท่าไร?

รายได้ปี = 600,000 บาท หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% = 180,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 420,000 บาท หักลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เหลือ 360,000 บาท ภาษีที่ต้องจ่ายประมาณ 7,500–12,500 บาท/ปี (ขึ้นอยู่กับรายได้อื่นและสิทธิลดหย่อน)

ถ้าหอพักขาดทุน ยังต้องยื่นภาษีไหม?

ต้องยื่นทุกปีแม้ขาดทุน แต่ไม่มีภาษีต้องจ่าย การขาดทุนจากหอพักไม่สามารถนำไปหักกับรายได้ประเภทอื่นได้ (ต่างจากธุรกิจ)

ซื้อหอพักมาให้เช่า ดอกเบี้ยกู้ยืมหักได้ไหม?

ได้ค่ะ ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ใช้ซื้อหรือสร้างหอพักสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายตามจริงได้ ต้องเก็บหนังสือรับรองดอกเบี้ยจากธนาคารทุกปี

ต้องจดทะเบียนพาณิชย์ด้วยไหม?

หอพักที่มีห้องพักตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไปต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 และอาจต้องจดทะเบียนพาณิชย์ด้วย ขึ้นอยู่กับรูปแบบธุรกิจ

อยากจัดการหอพักให้เป็นระบบมากขึ้น?

Flowly Dorm ช่วยจัดการบิลค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเช่า ผ่าน LINE อัตโนมัติ ข้อมูลอยู่ใน Google Drive ของคุณ ซื้อขาดครั้งเดียว ไม่มีค่ารายเดือน

ทัก LINE เพื่อนัดเดโม่ฟรี ดูระบบจริงก่อนตัดสินใจ

บทความที่เกี่ยวข้อง

Excel

Excel คำนวณค่าใช้จ่ายหอพัก: สูตรครบ + ไฟล์ฟรี

LINE

ระบบแจ้งซ่อมหอพักผ่าน LINE: ไม่ต้องโทรหาช่าง

ภาษีเจ้าของหอพัก 2569: ครบทุกประเภท ยื่นถูก ไม่โดนปรับ